Novi Zakon o najmu: Ugovor samo kod bilježnika

Svaki novi ugovor o dugoročnom najmu ubuduće će se morati sklopiti kao javnobilježnički akt i solemnizirati kod javnog bilježnika, to je srž prijedloga Zakona o najmu stanova koji je upravo pušten u javno savjetovanje. Nakon tri desetljeća muke sa zastarjelim propisom iz 1996., država konačno želi podrobnije urediti odnose između najmodavaca i najmoprimaca, a među ključnim novostima ističu se i strogo ograničenje rasta najamnine, precizirani otkazni rokovi te uvođenje zaštite od neplatiša.

Javni bilježnik, zapisnik i polog

Solemnizacija ugovora nije sama sebi svrha: ona omogućuje izravno pokretanje ovrhe radi naplate duga ili iseljenja, zaobilazeći dugotrajne parnice koje su dosad izjedale i stanodavce i podstanare. Uz to, država će napokon dobiti preciznije podatke o stvarnom broju stanova u dugoročnom najmu, koji su godinama plutali u sivoj zoni.

Pri useljenju obje strane morat će zajednički sastaviti detaljan zapisnik o primopredaji, s opisom stanja nekretnine, stanjem brojila i fotografijama svake prostorije. Najmoprimac je dužan uplatiti polog u visini jedne mjesečne najamnine, dok najmodavac dobiva pravo dvaput godišnje pregledati stan, ali isključivo uz prethodnu najavu.

Rast cijene pod kontrolom indeksa

Divljem poskupljenju stanarina prijedlog želi stati na kraj jednostavnim pravilom: tijekom trajanja ugovora najamnina se smije povećati najviše jednom godišnje, i to uz obavijest najmoprimcu barem 30 dana unaprijed. Povećanje pritom ne smije premašiti godišnji rast cijena stambenih objekata prema službenim podacima Državnog zavoda za statistiku, svaka odredba koja bi omogućila češće ili veće poskupljenje bit će automatski ništetna.

Otkazi, rokovi i obitelji s djecom

Pravila raskida ugovora sada su precizno razgraničena. Najmoprimac može otkazati ugovor bez obrazloženja, uz otkazni rok od 60 dana. Najmodavac, s druge strane, smije posegnuti za otkazom zbog neplaćanja, veće štete ili kršenja kućnog reda, ali tek nakon pisane opomene, najmoprimcu se ostavlja 15 dana da nepravilnost otkloni, a ako to ne učini, rok za iseljenje ne može biti kraći od dodatnih 30 dana.

Značajno su produljeni i zaštitni rokovi. Kada najmoprimac nije prekršio svoje obveze, minimalni rok za iseljenje iznosi šest mjeseci, odnosno godinu dana ako je najam trajao dulje od pet godina. Živi li u stanu dijete, taj se rok produljuje za dodatnih šest mjeseci, ugovorom se može odrediti i kraći rok, ali nikako manji od tri mjeseca.

Osiguranje od neplaćanja i socijalni okvir

Kako bi se najmodavci zaštitili od neplatiša, uvodi se sustav u kojem Agencija za osiguranje radničkih tražbina, pod određenim uvjetima, preuzima isplatu potraživanja. Godišnja članarina za tu zaštitu iznosit će do dva posto godišnje najamnine, u rasponu od približno 40 do 150 eura, a najmoprimac će morati izdati bjanko-zadužnicu na iznos do 10.000 eura.

Zakon prvi put uspostavlja opći okvir za socijalni i priuštivi najam. Za stanove u vlasništvu države osnovica najamnine iznosila bi najmanje 7,725 eura po četvornome metru, dok ukupni trošak najma i režija ne smije prelaziti 30 posto prihoda najmoprimca. Posebno će se urediti i položaj približno 4.000 zaštićenih najmoprimaca u nekadašnjim društvenim stanovima.

958 prijavljenih, 61 spojen

Uz novi zakon, dodatno se ublažavaju uvjeti za Program priuštivog najma, dosadašnje dvogodišnje čekanje ukida se za suvlasnike koji su nekretnine prethodno iznajmljivali turistima, čime se pokušava privući više privatnih stanodavaca. Do sada je u Program prijavljeno 958 nekretnina, a u tijeku je 61 povezivanje vlasnika s potencijalnim najmoprimcima.

Kao konkretan primjer navodi se obitelj s dvoje djece koja za stan od 53,4 četvorna metra na zagrebačkoj Trešnjevci plaća priuštivu najamninu od 339 eura mjesečno. Vlasnik stana prima ukupno 662 eura, a razliku od 323 eura mjesečno pokriva država. Prijedlog zakona tek treba proći javno savjetovanje i cjelokupnu zakonodavnu proceduru prije mogućeg usvajanja.