Neues Mietgesetz: Vertrag nur noch beim Notar
Das neue Wohnraummietgesetz, das die Regelung von 1996 ersetzt, führt die Beurkundung von Verträgen ein, begrenzt Mieterhöhungen und schafft klare Regeln für Räumung und Schutz vor Zahlungsausfällen.
Das neue Wohnraummietgesetz, das die Regelung von 1996 ersetzt, führt die Beurkundung von Verträgen ein, begrenzt Mieterhöhungen und schafft klare Regeln für Räumung und Schutz vor Zahlungsausfällen.
Jeder neue Vertrag über eine langfristige Wohnungsmiete muss künftig als notarielle Urkunde geschlossen und beim Notar beurkundet werden, das ist der Kern des Entwurfs für ein Wohnraummietgesetz, der gerade zur öffentlichen Konsultation freigegeben wurde. Nach drei Jahrzehnten des Kampfes mit der veralteten Regelung von 1996 will der Staat endlich die Beziehungen zwischen Vermietern und Mietern detaillierter regeln. Zu den wichtigsten Neuerungen gehören eine strenge Begrenzung von Mieterhöhungen, präzisierte Kündigungsfristen und die Einführung eines Schutzes vor Zahlungsausfällen.
Die Beurkundung des Vertrags ist kein Selbstzweck: Sie ermöglicht die direkte Einleitung der Zwangsvollstreckung zur Eintreibung von Schulden oder zur Räumung, ohne langwierige Gerichtsverfahren, die bisher sowohl Vermieter als auch Mieter belastet haben. Darüber hinaus erhält der Staat endlich genauere Daten über die tatsächliche Anzahl der langfristig vermieteten Wohnungen, die jahrelang in einer Grauzone lagen.
Beim Einzug müssen beide Parteien gemeinsam ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen, mit einer Beschreibung des Zustands der Immobilie, dem Stand der Zähler und Fotos von jedem Raum. Der Mieter ist verpflichtet, eine Kaution in Höhe einer Monatsmiete zu hinterlegen, während der Vermieter das Recht erhält, die Wohnung zweimal jährlich zu besichtigen, jedoch nur nach vorheriger Ankündigung.
Der Entwurf will wilden Mieterhöhungen mit einer einfachen Regel ein Ende setzen: Während der Vertragslaufzeit darf die Miete höchstens einmal jährlich erhöht werden, und zwar mit einer Ankündigung an den Mieter mindestens 30 Tage im Voraus. Die Erhöhung darf dabei die jährliche Preissteigerung für Wohnimmobilien gemäß den offiziellen Daten des Staatlichen Statistikamts nicht überschreiten, jede Klausel, die häufigere oder höhere Erhöhungen ermöglichen würde, wäre automatisch nichtig.
Die Regeln für die Beendigung des Vertrags sind nun klar abgegrenzt. Der Mieter kann den Vertrag ohne Angabe von Gründen mit einer Kündigungsfrist von 60 Tagen kündigen. Der Vermieter hingegen darf nur wegen Zahlungsverzugs, erheblicher Schäden oder Verstoßes gegen die Hausordnung kündigen, jedoch erst nach einer schriftlichen Abmahnung, dem Mieter werden 15 Tage eingeräumt, um den Verstoß zu beheben; tut er dies nicht, darf die Räumungsfrist nicht kürzer als weitere 30 Tage sein.
Die Schutzfristen werden deutlich verlängert. Wenn der Mieter seine Pflichten nicht verletzt hat, beträgt die Mindestfrist für die Räumung sechs Monate, beziehungsweise ein Jahr, wenn das Mietverhältnis länger als fünf Jahre bestanden hat. Lebt ein Kind in der Wohnung, verlängert sich diese Frist um weitere sechs Monate, vertraglich kann eine kürzere Frist vereinbart werden, jedoch keinesfalls weniger als drei Monate.
Um Vermieter vor Zahlungsausfällen zu schützen, wird ein System eingeführt, bei dem die Agentur für die Sicherung von Arbeitnehmeransprüchen unter bestimmten Bedingungen die Auszahlung der Forderungen übernimmt. Der jährliche Mitgliedsbeitrag für diesen Schutz beträgt bis zu zwei Prozent der Jahresmiete, zwischen etwa 40 und 150 Euro, und der Mieter muss einen Blankowechsel über einen Betrag von bis zu 10.000 Euro ausstellen.
Das Gesetz schafft erstmals einen allgemeinen Rahmen für sozialen und erschwinglichen Wohnraum. Für Wohnungen im Eigentum des Staates würde die Grundmiete mindestens 7,725 Euro pro Quadratmeter betragen, während die Gesamtkosten für Miete und Nebenkosten 30 Prozent des Einkommens des Mieters nicht überschreiten dürfen. Besonders geregelt wird auch die Situation der etwa 4.000 geschützten Mieter in ehemaligen Sozialwohnungen.
Mit dem neuen Gesetz werden auch die Bedingungen für das Programm für erschwinglichen Wohnraum weiter gelockert, die bisherige zweijährige Wartezeit wird für Miteigentümer abgeschafft, die ihre Immobilien zuvor an Touristen vermietet haben, um mehr private Vermieter anzuziehen. Bisher wurden 958 Immobilien für das Programm gemeldet, und 61 Vermieter werden derzeit mit potenziellen Mietern zusammengeführt.
Als konkretes Beispiel wird eine Familie mit zwei Kindern genannt, die für eine 53,4 Quadratmeter große Wohnung in Zagreb-Trešnjevka eine erschwingliche Miete von 339 Euro pro Monat zahlt. Der Eigentümer der Wohnung erhält insgesamt 662 Euro, die Differenz von 323 Euro pro Monat übernimmt der Staat. Der Gesetzesentwurf muss noch die öffentliche Konsultation und das gesamte Gesetzgebungsverfahren durchlaufen, bevor er möglicherweise verabschiedet wird.
